截至2014年2月，我國60歲以上老年人數(shù)量已超過2億，占總?cè)丝诘?4.9%。2011年我國60歲以上的老年人為1.78億，預(yù)計(jì)2015年我國60歲以上的老年人為2.21億。按照平均一年增加860萬人的速度，估計(jì)2021—2030年我國老齡人口將超過3億。如此大的養(yǎng)老負(fù)擔(dān)，“以房養(yǎng)老”保險(xiǎn)的推出具有一定的現(xiàn)實(shí)意義。
近日，證監(jiān)會起草的《關(guān)于開展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)試點(diǎn)的指導(dǎo)意見（征求意見稿）》（以下簡稱《征求意見稿》），將使“以房養(yǎng)老”這個(gè)探討了十年的話題變?yōu)榭赡堋２⑶掖舜卧圏c(diǎn)工作將在北京、上海、廣州和武漢四個(gè)城市展開。
為了調(diào)查“以房養(yǎng)老”保險(xiǎn)試點(diǎn)的進(jìn)展情況，新華網(wǎng)記者第一時(shí)間采訪了北京、上海、廣州、武漢四地的專家和保險(xiǎn)公司，對四地試點(diǎn)工作的開展進(jìn)行了詳細(xì)的梳理和采訪報(bào)道。
北京：專家認(rèn)為細(xì)則制定至關(guān)重要 保險(xiǎn)產(chǎn)品研發(fā)尚需時(shí)間
新華網(wǎng)記者就“以房養(yǎng)老”保險(xiǎn)試點(diǎn)的實(shí)施現(xiàn)狀采訪了3位保險(xiǎn)、經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域?qū)＜遥约?家保險(xiǎn)公司，專家稱“以房養(yǎng)老”保險(xiǎn)是市場行為，需要謹(jǐn)慎對待。保險(xiǎn)公司均稱此款“以房養(yǎng)老”保險(xiǎn)產(chǎn)品正待研發(fā)。
專家提醒“以房養(yǎng)老”需謹(jǐn)慎 稱此保險(xiǎn)為市場行為
國家理財(cái)規(guī)劃師專業(yè)委員會秘書長劉彥斌在接受新華網(wǎng)記者采訪時(shí)表達(dá)了他的個(gè)人觀點(diǎn)：“‘以房養(yǎng)老’保險(xiǎn)這個(gè)產(chǎn)品本身并沒有問題，但是并不符合中國人‘養(yǎng)兒防老’的傳統(tǒng)養(yǎng)老思想。據(jù)我所了解，保險(xiǎn)公司并不會給到投保人很高的利潤收入，其中70年的產(chǎn)權(quán)并不是主要問題，所有的商品房都有這個(gè)問題，國家未來也會延長土地的使用權(quán)限。以房養(yǎng)老保險(xiǎn)最重要的問題在于中國人的生活習(xí)慣以及文化理念并不適合這個(gè)險(xiǎn)種的推廣。
中國社會科學(xué)院財(cái)經(jīng)院研究員、寧波大學(xué)公共管理研究所所長張慧芳在接受新華網(wǎng)記者采訪時(shí)表示：“‘以房養(yǎng)老’保險(xiǎn)是一種市場行為，不是政府行為。‘以房養(yǎng)老’保險(xiǎn)推出的困難點(diǎn)有三：其一為由于我國根深蒂固的傳統(tǒng)養(yǎng)老方式“靠兒不靠房”，讓以房養(yǎng)老的推行困難重重；其二為制度問題即土地使用權(quán)限的問題，如果房屋產(chǎn)權(quán)已經(jīng)到期，那么到時(shí)保險(xiǎn)公司如何給老人支付養(yǎng)老保險(xiǎn)金？相關(guān)細(xì)則并沒有制定；其三是房價(jià)的不可控性，目前地方的房價(jià)波動較大，如果未來房價(jià)跌了，那么虧損的部分由誰來承擔(dān)？”
北京工商大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院經(jīng)濟(jì)研究中心主任周清杰對新華網(wǎng)記者表示：“‘以房養(yǎng)老’保險(xiǎn)應(yīng)以市場選擇為主，國家不應(yīng)該過多的參與。如果市場有需求，對企業(yè)發(fā)展有利，自然銀行、保險(xiǎn)公司以及其他的金融機(jī)構(gòu)都會加入，此時(shí)保監(jiān)會即使不發(fā)紅頭文件，那么‘以房養(yǎng)老’也會實(shí)行。目前的狀況在于市場是否已經(jīng)成熟，市場的成熟包括兩個(gè)方面：一個(gè)方面是需求角度的成熟，即人們的思想觀念有沒有轉(zhuǎn)換，‘以房養(yǎng)老’的觀念是否成型。另一個(gè)方面是供給角度的成熟，這關(guān)系到銀行、保險(xiǎn)公司的規(guī)模、效率，以及外部相應(yīng)法律法規(guī)的制定。可以說以房養(yǎng)老不是一蹴而就的，是需要接受市場考驗(yàn)的。”
“以房養(yǎng)老”保險(xiǎn)品種并未上市 保險(xiǎn)公司持中立態(tài)度
在對專家進(jìn)行了采訪之后，記者撥打了幸福人壽、平安人壽、中美大都會、合眾人壽4家保險(xiǎn)公司的電話，均表示有關(guān)“以房養(yǎng)老”的保險(xiǎn)產(chǎn)品目前正在研發(fā)之中，什么時(shí)候上市還不能確定。
在此前的采訪之中，幸福人壽相關(guān)人士表示，在產(chǎn)品設(shè)計(jì)方面，并不是所有房產(chǎn)都可以參與“以房養(yǎng)老”，要考慮很多因素，包括房子的實(shí)際價(jià)值、使用年限、房價(jià)趨勢、房子本身能否上市交易、產(chǎn)權(quán)是否清晰等，此外還涉及“變現(xiàn)會產(chǎn)生哪些損失，評估會有哪些費(fèi)用，房價(jià)跌漲的相應(yīng)措施，老人如果突然不想繼續(xù)抵押了，退出機(jī)制如何制定等，這些細(xì)則都在研究中。
另外合眾人壽也曾公開表示：各國政府在開展反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)的頂層設(shè)計(jì)時(shí)，都是以政府支持加市場化運(yùn)作的模式，既保證項(xiàng)目的公益性質(zhì)和可持續(xù)性，又最大限度發(fā)揮了市場的作用。
對于保險(xiǎn)公司而言，存在風(fēng)險(xiǎn)在于：1、老人去世后，70年產(chǎn)權(quán)馬上到期，房子貶值；2、假如未來房價(jià)大跌，房子貶值；3、房子質(zhì)量太差，保險(xiǎn)公司要承擔(dān)維修，折舊的風(fēng)險(xiǎn)。而對于投保人而言，可能保險(xiǎn)公司給予的房產(chǎn)估值比較低。或者房屋抵押后，投資其他產(chǎn)品可能受益更高。
“以房養(yǎng)老”保險(xiǎn)試點(diǎn)無論是對投保人而言亦或是對保險(xiǎn)公司而言都有很長的路要走，需要靜觀后續(xù)發(fā)展。
上海：“以房養(yǎng)老”試點(diǎn)艱難前行
此前，民政部部長、全國老齡委副主任李立國在2013中國老齡事業(yè)發(fā)展高層論壇上介紹說，2013年我國老年人口將突破2億，2025年將突破3億，2034年則將突破4億，這為我國應(yīng)對老齡化提出了嚴(yán)峻挑戰(zhàn)。毫無疑問，“以房養(yǎng)老”在老齡化市場背景下又將成為人們熱議的焦點(diǎn)話題之一。
以房養(yǎng)老：并非第一次試水
前幾年，“以房養(yǎng)老”曾在南京、上海、北京、長春等城市的個(gè)別金融機(jī)構(gòu)自發(fā)興起嘗試，但均因效果不理想而停滯萎縮。同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，其背后原因有以下幾點(diǎn)：
銀行、保險(xiǎn)等金融機(jī)構(gòu)為規(guī)避市場風(fēng)險(xiǎn)，針對“以房養(yǎng)老”的群體挑肥揀瘦，設(shè)置的門檻過高。如養(yǎng)老人本人須年滿55歲，累計(jì)貸款金額最高不超過所抵押住房評估價(jià)值的60%，且每月實(shí)際支付養(yǎng)老金額不超過2萬元，貸款期限最長不超過10年等等。這么苛刻的條件導(dǎo)致真正符合條件的申請人很少，最終銀行等金融機(jī)構(gòu)不得不停辦該業(yè)務(wù)。
由于傳統(tǒng)觀念，老人將房產(chǎn)視為重要遺產(chǎn)，“以房養(yǎng)老”觀念短期難以改變。具體做法未明確，也沒有向民間資本開放，養(yǎng)老群體不敢貿(mào)然“以房養(yǎng)老”。房產(chǎn)資產(chǎn)如何估值？房地產(chǎn)市場周期波動對于資產(chǎn)升值及價(jià)格的影響明顯，如何規(guī)避、計(jì)算、對沖市場風(fēng)險(xiǎn)？現(xiàn)階段還沒有統(tǒng)一的公開的標(biāo)準(zhǔn)。
現(xiàn)有住宅房屋產(chǎn)權(quán)70年，產(chǎn)權(quán)未到期或到期后如何處置依然存在政策盲點(diǎn)。到期后房屋是直接歸銀行等金融機(jī)構(gòu)、還是作為遺產(chǎn)分配給老人子女？這也是值得關(guān)注的話題。配套服務(wù)設(shè)施不完善，有錢未必買到優(yōu)質(zhì)養(yǎng)老服務(wù)，現(xiàn)階段“以房養(yǎng)老”與養(yǎng)老相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展滯后矛盾突出。
保險(xiǎn)企業(yè)：風(fēng)險(xiǎn)與機(jī)遇并存
上海中原地產(chǎn)研究咨詢部總監(jiān)宋會雍向新華網(wǎng)記者表示：在“以房養(yǎng)老”領(lǐng)域，本身存在“硬傷”，即人口長壽風(fēng)險(xiǎn)，這在短期內(nèi)還無法解決。隨著生活條件的越來越好，人的壽命越來越長。保險(xiǎn)公司屆時(shí)能否如期將房子變賣轉(zhuǎn)化成收益，存在養(yǎng)老人口后續(xù)安置的重要牽制。在養(yǎng)老保障比較充備的國家，這一點(diǎn)不是太大的難題。但在國內(nèi)多數(shù)人的養(yǎng)老保障并不足以維持基本生活，屆時(shí)收房難免遇到人性困局。隨著國內(nèi)人口老齡化趨勢越來越明顯，不能如期收回的個(gè)案很可能成為普遍案例，保險(xiǎn)公司是否有足夠能力應(yīng)對值得考量。
其次，國內(nèi)未來房屋價(jià)值存在重大不確定性。在穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)環(huán)境和私有體制下，一棟物業(yè)的未來價(jià)值是可以大致評估的。但國內(nèi)處于改革拐點(diǎn)期，房地產(chǎn)市場也面臨局部風(fēng)險(xiǎn)，公開數(shù)據(jù)顯示，近10年的人口出生率的趨勢是緩步下降的，需求的規(guī)模會縮減。而房子20年后或?qū)⒉辉僦靛X。
最后，土地使用權(quán)到期風(fēng)險(xiǎn)。目前國內(nèi)居住土地出讓期限為70年，未來土地使用權(quán)到期后沒有明確的處理方案。后是否還需要補(bǔ)交土地出讓金，存在不可測性。這是售價(jià)之外的，另一層重要市場變現(xiàn)價(jià)格變數(shù)。”
在這種背景下評估20年后的房價(jià)本身具有相當(dāng)?shù)碾y度，評估價(jià)格和實(shí)際偏差可能會很大。這些因素不可避免的驅(qū)動保險(xiǎn)企業(yè)保守評估未來房價(jià)，即將價(jià)格做低評估。比如將現(xiàn)市值600萬的房產(chǎn)評估成400萬，甚至更低，并要在這個(gè)基礎(chǔ)上做出保險(xiǎn)公司自己的盈利。那就意味著可以提供給抵押人的養(yǎng)老費(fèi)用進(jìn)一步縮水。
即便排除掉土地使用權(quán)到期風(fēng)險(xiǎn)， “自我理財(cái)養(yǎng)老”概念也會在投資理財(cái)市場的幫助下，排擠“以房養(yǎng)老”空間。簡單一點(diǎn)來說，如果個(gè)人將價(jià)值600萬元的房屋變現(xiàn)，進(jìn)行年收益率在6-8%的理財(cái)投資。在同等居住條件下可以租住12萬元/年的房屋。個(gè)人可開支生活費(fèi)用在24-36萬元/年，而且無論何時(shí)終老，自己始終有600萬元可以變現(xiàn)的投資資金防備不測。即便終老之后，也仍有600萬元的結(jié)余。因此，從經(jīng)濟(jì)角度看，保險(xiǎn)公司提供的養(yǎng)老金若不能大幅超過24-36萬元/年的生活費(fèi)用，個(gè)人不會選擇以房養(yǎng)老。
在房價(jià)處于低谷，未來持續(xù)上漲明確的前提下，保險(xiǎn)公司才有承接業(yè)務(wù)的信心。現(xiàn)在顯然不是洼地，樓市經(jīng)過多年瘋漲后已經(jīng)進(jìn)入絕對高位，市場也已經(jīng)開始出現(xiàn)進(jìn)入周期性調(diào)整的跡象。“以房養(yǎng)老”在這種背景下亮相，能夠跟市場達(dá)成的共贏面非常窄，其處境相當(dāng)尷尬。
養(yǎng)老市場：亟需規(guī)范與完善
盡管中國老齡化加速，養(yǎng)老床位沒有辦法滿足市場需求，大量的市場需求持續(xù)存在，短期內(nèi)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)、養(yǎng)老地產(chǎn)政策頻發(fā)，鼓勵(lì)和支持滿足養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)、養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展，但是，從現(xiàn)階段來講，“以房養(yǎng)老”仍然是處于探索階段，即使“以房養(yǎng)老”試點(diǎn)在明年有了具體操作辦法，但是，短期內(nèi)來講還需要突破上述諸多問題，以滿足日益增長的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)市場。由此，同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉以下幾點(diǎn)建議：
完善市場定價(jià)與資產(chǎn)評估機(jī)制，建立公開化、公正化的市場化的“以房養(yǎng)老”操作體系，不再設(shè)置行業(yè)進(jìn)入門檻，讓民間資本充分參與養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的競爭，讓銀行等金融機(jī)構(gòu)放下身段，以促進(jìn)“以房養(yǎng)老”相關(guān)衍生產(chǎn)品的創(chuàng)新，降低養(yǎng)老群體通過“以房養(yǎng)老”的成本，讓更多老齡群體享受到“以房養(yǎng)老”的實(shí)惠。
逐步推進(jìn)資產(chǎn)證券化，將缺乏流動性的房產(chǎn)資產(chǎn)，轉(zhuǎn)換為在金融市場上可以自由買賣的證券的行為，使其具有流動性。這樣，金融機(jī)構(gòu)可以以資產(chǎn)管理公司名義對于“以房養(yǎng)老”資產(chǎn)打包進(jìn)行操作，既可以使養(yǎng)老群體定期取得一定數(shù)額養(yǎng)老金，金融機(jī)構(gòu)也會因此有一定的經(jīng)營收益，收益部分或按照一定方式對沖市場風(fēng)險(xiǎn)損失，或以一定形式補(bǔ)貼給養(yǎng)老群體。
現(xiàn)有住宅房屋產(chǎn)權(quán)70年到期之后如何處理相關(guān)問題，使“以房養(yǎng)老”房產(chǎn)70年產(chǎn)權(quán)到期后如何處置有法可依。如補(bǔ)繳少量土地出讓金，可最多延長一定年限住宅產(chǎn)權(quán)使用年限，可以增強(qiáng)“以房養(yǎng)老”方式的市場參與活力，使金融機(jī)構(gòu)、養(yǎng)老群體及家庭都會有更多的受益機(jī)會和選擇。
