近日，中國銀行業(yè)協(xié)會發(fā)布《2017中國銀行家調查報告》， 報告顯示，銀行家最為看好二線城市房地產市場，近九成銀行家認為二線城市房地產市場的銷量和價格會上升或至少持平，而在信貸投放上，2017年選擇限制房地產業(yè)信貸的銀行家比例較過去兩年有所上升，占比達到了48.7%。

央行北京營業(yè)管理部公布的數(shù)據(jù)顯示，2017年1月份至11月份，京城房地產貸款增速繼續(xù)回落，截至11月末，北京市金融機構人民幣房地產貸款(包括房地產開發(fā)貸款和個人購房貸款等)余額16233.3億元，同比增長13.8%。其中，個人購房貸款余額9646.5億元，比年初增加1348.2億元，比上年同期少增989.8億元，余額同比增長17.7%，但增幅比上年同期低25.3個百分點。

看好二線城市房地產

《2017中國銀行家調查報告》顯示，2017年以來，一線城市限購政策逐漸升級，二線城市也逐漸開始限購，三、四線城市房地產市場熱度較前幾年有所上漲。超過七成的銀行家認為房地產價格和銷量將上升或持平。

其中，銀行家最為看好二線城市房地產市場，近九成的銀行家認為二線城市房地產市場的銷量和價格會上升或至少持平，對于一線城市超過七成的銀行家認為房地產市場的銷量會上升或持平，超八成的銀行家認為房地產市場的價格會上升或持平。

報告認為，由于北京、上海、深圳等一線城市房地產市場接近飽和，限購政策嚴格，部分購房需求向二線城市發(fā)生了轉移，其人口、產業(yè)和資源的集聚效應也對周邊郊區(qū)和次中心城市產生溢出效應，從而出現(xiàn)從中心向外圍的擴散趨勢。對于三、四線城市，超過七成的銀行家認為房地產市場的銷量和價格會上升或至少持平，2016年這兩項數(shù)據(jù)分別為51.4%和56.6%，有了較大提升，大型都市區(qū)或大型城市群發(fā)展迅猛，也將成為未來中國主導性的空間載體。
近日，國家統(tǒng)計局發(fā)布了2017年11月份70個大中城市住宅銷售價格統(tǒng)計數(shù)據(jù)。熱點城市新建商品住宅價格走勢總體平穩(wěn)，70個大中城市中一線城市房價環(huán)比下降，二、三線城市房價環(huán)比略有上漲。

據(jù)初步測算，11月份，一線城市新建商品住宅和二手住宅價格環(huán)比分別下降0.1%和0.2%。二線城市新建商品住宅和二手住宅價格環(huán)比分別上漲0.5%和0.3%，漲幅比10月份分別擴大0.2和0.1個百分點。三線城市新建商品住宅和二手住宅價格環(huán)比分別上漲0.4%和0.3%，漲幅均比上月擴大0.1個百分點。

在房貸的新增投放區(qū)域上，三、四線城市房貸增速明顯快于一、二線城市。以中國銀行為例，該行上半年新發(fā)放房貸總體呈現(xiàn)一線城市控、二線城市穩(wěn)、三、四線城市適度支持的趨勢，比如在16個熱點城市的個人住房貸款的增幅低于全行的個人住房貸款增幅。

限制房地產信貸投放

近年來，銀監(jiān)會等監(jiān)管機構對于銀行房地產信貸投放監(jiān)管愈發(fā)嚴格。今年4月份，銀監(jiān)會發(fā)布《中國銀監(jiān)會關于銀行業(yè)風險防控工作的指導意見》，重點指出要堅持分類調控、因城施策，防范房地產領域風險。要求分類實施房地產信貸調控，強化房地產風險管控，加強房地產押品管理。

日前，中國銀監(jiān)會發(fā)布《關于規(guī)范銀信類業(yè)務的通知》，明確商業(yè)銀行和信托公司開展銀信類業(yè)務，應貫徹落實國家宏觀調控政策，遵守相關法律法規(guī)，不得將信托資金違規(guī)投向房地產、地方政府融資平臺、股票市場、產能過剩等限制或禁止領域。

《中國銀行家調查報告2017》顯示，2017年，銀行信貸重點投放行業(yè)前五位：城市基礎設施行業(yè)、醫(yī)藥業(yè)、公路鐵路運輸業(yè)、信息技術服務業(yè)、旅游業(yè)；重點限制行業(yè)：冶金業(yè)、房地產業(yè)、造紙業(yè)、船舶制造業(yè)、石油化工業(yè)。

在房地產業(yè)信貸支持的比例上，2016年選擇此項的銀行家占比為17.8%，2017年這一數(shù)字降至11.3%，報告認為，這表明商業(yè)銀行正在根據(jù)宏觀經濟形式以及政策環(huán)境變化主動調整信貸結構，在自身風險偏好框架內尋求風險收益的最大化。

同時，對比近三年的調查結果可以發(fā)現(xiàn)，2017年選擇限制房地產業(yè)信貸的銀行家比例較過去兩年有所提升，占比達到了48.7%，在全行業(yè)中排名第二。

半年報顯示，工行個人住房貸款增加3746.90億元，增長11.6%；農行個人住房貸款增長11.6%，這一增速同比回落了21.2個百分點；中行上半年個人住房貸款的增幅是9.28%，同比下降7.7個百分點；作為傳統(tǒng)的按揭貸款大行，建行個人住房貸款39261.90億元，較上年年末增加3405.43億元，增幅為9.50%，增速較上年同期放緩。

截至上半年年末，中信銀行個人房貸余額4825億元，增長占全部個人貸款增量的比重比2016年減少16.6個百分點；浦發(fā)銀行個人房貸余額5096億元，占全部個人貸款的比重比去年年末降低3.62個百分點；招商銀行個人住房貸款余額7999億元，較上年年末增長11.05%，增速放緩。

不過，銀行家對于房地產資產質量較為樂觀，僅有14.2%的銀行家認為房地產不良貸款率將上升，而去年有33.0%的銀行家選擇了此項，2015年則有36%的銀行家選擇了此項。在銀行家最為擔心的信用風險排名中，僅有6.6%的銀行家選擇了個人住房按揭貸款。

中國銀監(jiān)會審慎規(guī)制局副局長劉志清近日表示，房地產對銀行業(yè)的直接風險總體是可控的。因為房地產貸款占銀行各項貸款的比重不足四分之一，遠低于主要發(fā)達國家，而且我國實施嚴格的貸款首付比管理，但房地產通過經濟和地方財政對銀行的間接影響不可低估。

嚴控過熱城市商用房貸款

對于2018年房地產貸款的走向，報告認為，銀行對房地產開發(fā)貸可能持謹慎態(tài)度，實施差別化的信貸政策。

調查顯示，57.5%的銀行家認為，針對房地產市場過熱的城市，開發(fā)貸應投向以保障性和普通商住房為主，嚴控商用房貸款；38.6%的銀行家認為針對房地產市場過冷的城市，應該設計創(chuàng)新靈活的個人住房貸款和還款方式，鼓勵居民買房。

可見，銀行對于不同城市的房企和有購房需求的居民將采取差異化的政策，但是在當前階段，相比于房市過冷的城市的去庫存，銀行家更為重視控制熱點城市新增住房開發(fā)貸款。

53.3%的銀行家認為應該建立房地產開發(fā)企業(yè)的甄選機制，差異化設置不同城市的客戶準入政策。

值得一提的是，東部地區(qū)有61.9%的銀行家特別關注房地產市場過熱帶來的風險，這主要是因為，我國房地產市場過熱的城市相對集中在東部沿海的一二線城市，房地產市場在今年政策監(jiān)管下，東部地區(qū)對房地產市場過熱城市的用房貸款更加重視。（來源：證券日報）