在經(jīng)歷了4月份的一番波瀾后，5月的房地產(chǎn)又開(kāi)始呈現(xiàn)新一輪的政策收緊態(tài)勢(shì)，不僅僅從樓市，還包括從土地市場(chǎng)的整頓對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行了全方位的調(diào)控。縱觀5月開(kāi)局，一些城市注定將面臨著新一輪收緊，因?yàn)樵谥耙呀?jīng)發(fā)出過(guò)預(yù)警。
樓市方面：熱點(diǎn)二線城市或迎政策集中收緊
剛剛過(guò)去的4月份讓我們真正見(jiàn)識(shí)了樓市調(diào)控的一城一策。從國(guó)家層面重申“房住不炒”，到住建部向某些城市發(fā)出“預(yù)警提示”，這意味著我們的市場(chǎng)已經(jīng)有挑戰(zhàn)調(diào)控的跡象，否則也不會(huì)對(duì)房住不炒的基本國(guó)策而三番五次重申。
4月18日，常州本地房企新城拿下了鐘樓區(qū)一塊地，創(chuàng)造了最高樓面價(jià)地王；蘇州這座城市也在一周時(shí)間之內(nèi)，誕生了三宗地王。在戶籍放開(kāi)的刺激下，各地也在不斷上演所謂的日光盤(pán)甚至秒光盤(pán)，不管是真是假，樓市好一派熱鬧景象。
住建部根據(jù)調(diào)研發(fā)現(xiàn)，一些城市的確需引起高度關(guān)注并發(fā)出了預(yù)警，而且還對(duì)房?jī)r(jià)波動(dòng)較大的城市點(diǎn)名，其中就重點(diǎn)點(diǎn)名了呼和浩特、貴陽(yáng)、丹 東的新建商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格同比漲幅超過(guò)20%。剛點(diǎn)完名，4月28日，丹 東就發(fā)布新政，嚴(yán)控在售商品住房銷(xiāo)售價(jià)格，規(guī)定同一樓盤(pán)商品住房銷(xiāo)售價(jià)格每月環(huán)比漲幅不得超過(guò)0.6%。以遏制投機(jī)炒房、保持市場(chǎng)穩(wěn)定。在一定程度上該政策具有非常重要的信號(hào)意義。
我們?cè)賮?lái)看，據(jù)經(jīng)濟(jì)參考報(bào)報(bào)道，在剛剛過(guò)去的“五一”小長(zhǎng)假，各地樓市表現(xiàn)不一。在房地產(chǎn)調(diào)控再次定調(diào)“房住不炒”的背景下，一線城市反彈放緩，部分區(qū)域有所降溫。不過(guò)，部分二線城市樓市再次迎來(lái)購(gòu)房人群的熱捧。也就是說(shuō)，一線城市調(diào)控還是比較有效的，市場(chǎng)基本保持穩(wěn)定，但由于二線城市市場(chǎng)出現(xiàn)了意料之外的火爆，那么很可能要對(duì)這些城市進(jìn)行監(jiān)管和政策收緊。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，在房地產(chǎn)調(diào)控“穩(wěn)”為主的背景下，現(xiàn)階段過(guò)熱的城市或?qū)⒓杏瓉?lái)新一輪政策收緊。從2018年11月開(kāi)始，全國(guó)各地收緊樓市調(diào)控政策的明顯減少，而最近在樓市波動(dòng)下，市場(chǎng)炒作氛圍再啟，部分城市再次發(fā)布調(diào)控政策。目前，包括合肥、遵義、深圳等多個(gè)城市發(fā)布了收緊調(diào)控政策，二季度對(duì)于熱度較高的部分城市進(jìn)行政策調(diào)整的可能性較大。
如果你還不清楚哪些城市在未來(lái)可能會(huì)出現(xiàn)的名單中，不妨去看看統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的報(bào)告中，哪些城市上漲幅度超出了預(yù)期。據(jù)了解，4月僅北京出現(xiàn)二手房成交量環(huán)比下降。其余9城中，蘇州環(huán)比增長(zhǎng)99.0%，增速最為顯著。
縱然，我也一向看好二線城市的未來(lái)發(fā)展?jié)摿Γ踔敛粊営谝痪€城市，但是畢竟我們的政策要遵循房住不炒，以及穩(wěn)定大局，防止市場(chǎng)出現(xiàn)大幅度的波動(dòng)，一旦市場(chǎng)過(guò)熱，那么等待的必然是調(diào)控收緊，這是毫無(wú)疑問(wèn)的。21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道評(píng)論稱，就在住建部對(duì)2019年第一季度房?jī)r(jià)、地價(jià)波動(dòng)幅度較大的城市進(jìn)行了預(yù)警提示之后，中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，4月來(lái)，各地包括部委累計(jì)針對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)控措施超過(guò)60次，環(huán)比上漲300%，調(diào)控頻率明顯增長(zhǎng)。
而很可能這輪調(diào)控的收緊還將延續(xù)下去，但一定是有針對(duì)性的，而并非一刀切。
如果說(shuō)這個(gè)釋放的信號(hào)是，哪里過(guò)熱打哪里，未來(lái)哪些城市將面臨著新一輪政策收緊的趨勢(shì)，那么土地市場(chǎng)也是一個(gè)重要的調(diào)控陣地。
嚴(yán)厲打擊土地投機(jī)行為，部分城市將適當(dāng)減少或停止土地供應(yīng)
我們都知道，住房不夠，供給來(lái)湊，但是往往供給再多也填不滿炒房炒地的坑，再多的供給都能讓炒房炒地來(lái)消化，那簡(jiǎn)直就是個(gè)無(wú)底洞，他們不需要住，只需要資本，所以，你供應(yīng)再多如果不進(jìn)行監(jiān)管也無(wú)濟(jì)于事。土地市場(chǎng)的調(diào)控也至關(guān)重要。
東莞5日對(duì)外發(fā)布《意見(jiàn)》，將打擊土地投機(jī)行為，優(yōu)化拓展城市空間品質(zhì)。東莞將嚴(yán)厲打擊土地投機(jī)行為，將加強(qiáng)對(duì)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)示范基地監(jiān)管，對(duì)產(chǎn)業(yè)用房的銷(xiāo)售行為以及入駐企業(yè)的情況進(jìn)行動(dòng)態(tài)監(jiān)督，并將達(dá)產(chǎn)驗(yàn)收履約考核情況與產(chǎn)權(quán)分割和不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證辦理掛鉤，確保項(xiàng)目的工業(yè)效益產(chǎn)出。
總之，有效利用土地資源，嚴(yán)打炒買(mǎi)炒賣(mài)，這不僅防止市場(chǎng)被擾亂，同時(shí)也能增加供給。
實(shí)際上早在4月時(shí)，自然資源部表示，全國(guó)各地的縣和市，應(yīng)當(dāng)根據(jù)商品房庫(kù)存消化周期，來(lái)對(duì)城市的土地供應(yīng)做出管控。消化周期36個(gè)月以上，停止供地；36個(gè)月-18個(gè)月，適當(dāng)減少供地；18個(gè)月-12個(gè)月，維持供地水平；12個(gè)月-6個(gè)月，增加供地；6個(gè)月以下，顯著增加供地。同樣遵循了因城施策的原則，無(wú)論是增加還是減少，都是因地制宜，降低土地資源浪費(fèi)，搞活土地資源周轉(zhuǎn)。
